Cần lưu ý khi sang tên sổ đỏ – giá nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư sẽ bị chuyển hồ sơ sang công an

Cần lưu ý khi sang tên sổ đỏ – giá nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư sẽ bị chuyển hồ sơ sang công an

(Luật Tiền Phong) – Cần lưu ý khi sang tên sổ đỏ khi giá nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư thì cơ quan chuyển quyền sẽ không giải quyết hồ sơ mà chuyển sang công an xem xét.

Giá nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư sẽ bị chuyển hồ sơ sang công an

Sự khác biệt về giá trên hợp đồng đối với cùng một đối tượng bất động sản đã trở thành phổ biến

Nếu ai từng tham gia mua bán nhà đất thời gian qua và để ý một chút thì đều biết tình trạng các bên kê khai giá mua bán nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá thoả thuận trên thực tế. Mục đích là để được áp mức thuế thấp hơn giá họ thoả thuận.

Có hiện tượng này là xuất phát từ thực tế giá nhà đất trên thị trường thường cao hơn khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Cơ quan thuế sẽ thu thuế 2% theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng, nếu giá trên hợp đồng bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước thì cơ quan thuế xác định thuế theo khung giá nhà nước. Do vậy hầu như các bên đều lựa chọn giá trên hợp đồng bằng hoặc thấp hơn giá nhà nước như một thông lệ. Trong một thời gian dài, việc “lách” như trên để giảm thuế đã diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt ở các thành phố lớn khi giá thị trường có sự chênh lệch đặc biệt lớn so với giá nhà nước.

Lưu ý khi sang tên sổ đỏ xong vẫn có trường hợp bị khởi tố

Vụ án hình sự đình đám của một luật sư nổi tiếng tại Hà Nội vì liên quan đến việc cùng lúc ký hai hợp đồng mua bất động sản có hai giá khác nhau với cùng một đối tượng bất động sản. Có thể nói đây là động thái cứng rắn của nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua đó ngăn chặn tình trạng này tiếp diễn gây thất thu thuế.

Cơ quan thuế sẽ kiểm soát chặt hơn trong năm 2020

Nhằm tránh thất thoát nguồn thuế nộp ngân sách, năm 2020 cơ quan thuế  có những biện pháp quyết liệt hơn trước. Đối với bất động sản thuộc dự án mà bên bán bán thấp hơn giá đã mua từ chủ đầu tư thì cơ quan thuế sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan công an đề nghị điều tra, xác minh, xử lý.  Bên mua bất động sản cần lưu ý khi sang tên sổ đỏ  vì hồ sơ chuyển quyền sẽ bị dừng lại để kiểm tra, kiểm soát.

Các biện pháp phổ biến sẽ được cơ quan thuế áp dụng:

Theo thông tin trên báo chí dẫn lời từ các cán bộ thuế hoạt động trong thành phố Hồ Chí Minh, thực tế các cán bộ thường gặp gỡ, giải thích động viên hai bên khai lại giá mua bán trên hợp đồng để tự nguyện nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước, tránh xảy ra việc dừng giải quyết hồ sơ chuyển qua cơ quan công an xem xét. Với các bất động sản mới phát sinh giao dịch và giao dịch nhiều lần thì việc này tương đối dễ, bởi giá hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các lần mua bán trước đó có thể dễ kiểm chứng. Khó khăn là một số bất động sản được khởi tạo từ lâu và cũng lâu không có giao dịch thì các bên từ chối khai lại mà cơ quan chức năng rất khó chứng minh tính không hợp lý về giá để xử lý.

Biện pháp thứ hai là cơ quan thuế yêu cầu văn phòng công chứng cung cấp hợp đồng lưu để đối chiếu, biện pháp này không nhiều ý nghĩa vì thường văn phòng công chứng sẽ phát hành hợp đồng có giá phù hợp với giá trong hợp đồng các bên nộp.

Biện pháp thứ ba, Tổng cục thuế yêu cầu khi giải quyết hồ sơ sang tên, cơ quan thuế phải kiểm tra lịch sử các lần giao dịch của bất động sản để có sự so sánh giá và chấn chỉnh các trường hợp bất thường (mua giá cao bán giá thấp).

Chính sách thuế còn bộc lộ điểm chưa hợp lý

Có lẽ xuất phát từ nguyên tắc “tận thu” cơ quan thuế đã áp dụng chính sách “thu tất, thu đủ” qua việc áp mức thuế khoán đối với bất động sản dựa trên giá chuyển nhượng là 2% không phân biệt trường hợp đầu tư thua lỗ hay có lãi. Đây là điểm vô lý tồn tại trong thời gian dài mà tất cả những người tham gia thị trường phải chấp nhận.

Trước đây cơ quan thuế có hai cách tính thuế để người có thu nhập lựa chọn, đó là: (i) đóng khoán trên giá trị giao dịch (2%) hoặc (ii) 25% lợi nhuận (chi phí mua trừ đi chi phí bán). Thực tế gần như không ai kê khai để nộp 25% lợi nhuận nên cuối cùng cơ quan thuế áp cố định với toàn bộ các giao dịch là 2% giá trị hợp đồng.

Để cải thiện được chính sách thuế đối với thu nhập từ bất động sản thì cần thay đổi đồng bộ nhiều vấn đề, trước hết, cơ quan nhà nước cần quản lý tốt thị trường bất động sản, xử lý được các trường hợp “làm giá” tạo sóng ảo trên thị trường để giá bất động sản có sự ổn định, phản ánh đúng nhu cầu thị trường; thứ hai, khung giá bất động sản do UBND tỉnh ban hành cần sát hơn với giá thị trường; thứ 3, cần có cơ chế kiểm soát tốt hơn đối với các giao dịch trên thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cơ chế minh bạch thông tin và chế tài nếu phát hiện có sự gian lận để trục lợi thuế cần được nâng lên với mức nghiêm khắc hơn cho phù hợp.

================ 

BAN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – LUẬT TIỀN PHONG

Hotline: 1900 6289

Hotmail: contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Toà nhà Bình Vượng, số 200, Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội

Comments

comments

error: Content is protected !!
0916.16.26.18